8 consejos para comprar propiedades de alquiler como inversión

La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) informa de que, desde 2000, la tasa media nacional de revalorización de la vivienda ha sido del 4,7%. Si se calcula la media de abril de 2021 a abril de 2022, ¡fue del 18,8%!

Aunque estas cifras son tentadoras para cualquier inversor, el mercado inmobiliario tiene sus altibajos, como cualquier otro mercado. Pero incluso cuando el mercado se contrae, el valor de las propiedades suele seguir apreciándose año tras año.

Dicho esto, ¿es una buena inversión comprar una vivienda de alquiler?

Nosotros creemos que sí, siempre que siga algunos consejos. Conozca ocho consejos para comprar un inmueble de alquiler como inversión.

1. Investigue

Contrariamente a la creencia popular, la inversión inmobiliaria no es un ingreso pasivo. Aunque la inversión en propiedades de alquiler es una forma excelente de obtener ingresos por sus ventajas y deducciones fiscales, no tiene nada de pasiva. Hay muchas tareas que tienes que realizar, como:

• Buscar propiedades y comprarlas
• Comercialización de los inmuebles disponibles y búsqueda de inquilinos
• Cobro de alquileres
• Gestión de la propiedad
• Programación del mantenimiento y las reparaciones

Aunque puede trabajar con agentes inmobiliarios y empresas de gestión de la propiedad para que le ayuden, sigue habiendo muchas complicaciones. Si no puede gestionar la propiedad, entrar en el mercado de alquiler puede no ser para usted.

En su lugar, podría invertir en fondos de inversión inmobiliaria (REIT). Los REIT ofrecen una forma de invertir en bienes inmuebles sin poseer, explotar ni financiar propiedades de alquiler. Es similar a invertir en bolsa.

Sin embargo, si ser propietario de un inmueble de alquiler es lo suyo, considere sus objetivos de inversión y el tipo de propiedad que desea adquirir. Las viviendas unifamiliares y las propiedades llave en mano son excelentes opciones para su primera propiedad de alquiler. Es aconsejable tener cierta experiencia en el sector inmobiliario antes de invertir en propiedades multifamiliares.

2. Elija la ubicación adecuada

La ubicación desempeña otro papel, y es cómo usted, el comprador de la vivienda, gana dinero. Quieres una propiedad de inversión cerca de lo esencial, como tiendas de comestibles, buenas escuelas y transporte público. Al fin y al cabo, las mejores ubicaciones alcanzan los precios de alquiler más elevados. La ubicación también ayudará a determinar su público objetivo a la hora de encontrar inquilinos.

3. Elija el tipo de financiación adecuado

Aunque disponga de los fondos necesarios para comprar directamente propiedades de inversión en alquiler, es posible que lo que más le convenga sea solicitar una hipoteca. Aunque usted será responsable de los pagos de la hipoteca y los intereses, el rendimiento de la inversión (ROI) es mayor cuando se utiliza menos dinero por adelantado. Realizar un pago inicial del 20% en lugar de pagar el 100% del valor de la propiedad podría casi duplicar su ROI.

Aunque los tipos de interés hipotecarios son más altos ahora, puedes cubrir el coste con el pago mensual del alquiler. Los prestatarios con buenas puntuaciones de crédito aún pueden obtener tipos hipotecarios favorables de los prestamistas.

A la hora de financiarse, investigue las distintas opciones de préstamo y prestamistas. Es posible que pueda optar a un préstamo para una propiedad de inversión en lugar de a un préstamo hipotecario estándar que pediría para su residencia principal. Por ejemplo, un préstamo de compraventa está disponible para quienes desean comprar y renovar una propiedad antes de refinanciarla con una hipoteca convencional.

Sea cual sea el préstamo que elija, solicite siempre una preaprobación antes de hacer una oferta por la propiedad. Esto mejora sus posibilidades de cerrar la compra de la propiedad y ayuda a reducir la necesidad de refinanciar.

4. Considerar todos los gastos posibles

Los costes iniciales de la compra de una propiedad incluyen el precio de compra y los gastos de cierre. Pero también hay que tener en cuenta lo siguiente:

• Cuotas de la comunidad de propietarios
• Seguro de hogar
• Gastos de mantenimiento, reparaciones y conservación general
• Gastos de explotación
• Tasas de vacantes

Además, no olvides incluir los impuestos al calcular los gastos. Esto incluye los impuestos sobre la propiedad y sobre la renta de alquiler, el segundo de los cuales lo paga en su declaración de la renta anual.

Teniendo en cuenta todos estos gastos, podrás calibrar mejor tus ingresos de explotación.

5. Saber quién gestionará la propiedad

Para minimizar los costes, puede gestionar usted mismo la propiedad. Pero es una tarea ardua. Tienes que vivir cerca y estar disponible con poca antelación. Es un trabajo a tiempo completo.

Contratar a una empresa de administración de fincas puede ayudarle a ocuparse de todos los detalles y gestionar las emergencias. Es una inversión, pero permite alquilar sin esfuerzo.

6. Conocer las matemáticas

Son muchos los factores que intervienen a la hora de analizar qué propiedad comprar. Su objetivo en el mercado de alquiler es obtener un beneficio constante. Por lo tanto, hay que saber cuánto cobrar por el alquiler. Puede utilizar la regla del 1% como orientación. La norma establece que el alquiler mensual debe ser igual o superior al 1% del precio de compra (más reparaciones o renovaciones).

Por ejemplo, si compra una propiedad por 200.000 $ y gasta 50.000 $ en reformas, su inversión es de 250.000 $. Según la regla del 1%, debes ganar al menos 2.500 $ al mes. Este sencillo cálculo puede ayudarle a comprender el riesgo y la ganancia potencial de las propiedades que le interesan.

Flujo de caja y revalorización

Otra cosa que hay que tener en cuenta es el valor de la propiedad. La revalorización es el incremento del valor de un activo financiero a lo largo del tiempo. En este caso, cuánto aumenta el valor de la vivienda año tras año. Normalmente, cuanto mayor es el flujo de caja, más lentamente se revaloriza la propiedad. Por el contrario, cuanto más rápido se revalorice la propiedad, menor será el flujo de caja.

Muchos inversores se inclinan por la revalorización, pero ésta es una decisión que usted deberá tomar en función de sus objetivos financieros personales. La depreciación de la propiedad (o pérdida de valor) es posible a corto plazo si se opta por un mayor flujo de caja, pero no es habitual a largo plazo.

7. Prever gastos imprevistos

Muchos inversores inmobiliarios primerizos no tienen en cuenta los costes imprevistos que conlleva ser propietario de un inmueble de alquiler. Por ejemplo, ¿cuál es su plan cuando el inodoro empieza a desbordarse, arruinando el cuarto de baño y los suelos de moqueta circundantes?

Asegúrate de reservar un porcentaje de los ingresos obtenidos para cubrir gastos imprevistos, como un fondo de emergencia.

8. Conozca sus obligaciones legales

Cuando se involucra en el alquiler de bienes inmuebles, debe familiarizarse con las leyes de arrendamiento de la ubicación de la propiedad. Estas leyes explican los derechos de los inquilinos y describen sus obligaciones en relación con lo siguiente:

• Desahucios
• Prácticas justas en materia de vivienda
• Requisitos de arrendamiento
• Depósitos de seguridad

Usted y sus inquilinos deben cumplir siempre la ley.

Obtenga la financiación que necesita para invertir en un inmueble de alquiler

Con algunos conocimientos inmobiliarios y nuestros consejos, la compra de una propiedad en alquiler como inversión puede reportar excelentes beneficios. Si está listo para entrar en el mercado inmobiliario y obtener grandes beneficios, solicite ahora una hipoteca de The Associates Home Loan of Florida.