¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en los Estados Unidos?

Con tantos obstáculos que superar para convertirse en ciudadano estadounidense, puede suponer que comprar una casa sería igual de difícil, si no más. ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en los Estados Unidos y, de ser así, cuál es la mejor manera de hacerlo?

Estados Unidos es en realidad uno de los países más acogedores para los inversores extranjeros. Comprar una propiedad en los EE. UU. como extranjero también tiene ciertas ventajas, como un mercado estable, opciones de financiamiento flexibles y beneficios fiscales.

En esta guía para la inversión inmobiliaria extranjera, explicaremos cómo el estado de ciudadanía afecta su capacidad para obtener un préstamo hipotecario en los EE. UU., cómo funcionan los préstamos nacionales extranjeros y cómo se gravan las propiedades extranjeras.

Estado de ciudadanía

La mayoría de los extranjeros que buscan comprar una propiedad en los Estados Unidos pertenecen a una de las siguientes categorías: residentes permanentes, residentes no permanentes o no residentes.

Residentes permanentes

Un residente permanente tiene una tarjeta verde y un número de seguro social. El proceso de solicitud de hipoteca para residentes permanentes es casi idéntico al de los ciudadanos estadounidenses.

Residentes no permanentes

Los residentes no permanentes generalmente se encuentran en los EE. UU. con un permiso de trabajo o una visa patrocinada por el empleador. Si bien no tienen una tarjeta verde, sí tienen un número de seguro social. Si es residente no permanente, puede financiar una vivienda con un préstamo tradicional si puede demostrarle a un prestamista que podrá vivir y trabajar en los EE. UU. durante al menos tres años.

Si su permiso de trabajo vence antes, aún puede calificar para un préstamo hipotecario tradicional si su prestamista tiene motivos para creer que tiene la intención de permanecer en el país.

no residentes

Finalmente, si no es residente ni ciudadano, probablemente esté buscando comprar una propiedad de inversión o una casa de vacaciones en los Estados Unidos. Si bien no será elegible para un préstamo hipotecario convencional, aún tiene opciones de financiamiento a través de prestamistas privados que ofrecen préstamos nacionales extranjeros. Si puede, también puede comprar una propiedad en los EE. UU. con efectivo.

Compra de propiedad extranjera con efectivo

Pagar en efectivo es la forma más rápida y sencilla de financiar una propiedad en el extranjero. Pero el hecho de que pueda comprar una propiedad en los EE. UU. con efectivo no significa que deba hacerlo. Si bien obtener una hipoteca es más complicado, la compra de una vivienda no es una inversión de la noche a la mañana. Se necesitan años para que el valor de la vivienda se aprecie, por lo que su efectivo probablemente estará mejor invertido en otra parte.

Compra de propiedad extranjera con un préstamo hipotecario

Si no puede permitirse el lujo de comprar una casa solo con dinero en efectivo, necesitará obtener un préstamo hipotecario.

Si no es ciudadano ni residente, aquí es donde las cosas se ponen un poco complicadas: no podrá pasar por el mismo proceso de solicitud de hipoteca convencional que un ciudadano estadounidense, residente permanente o residente no permanente. . En su lugar, deberá encontrar un prestamista que ofrezca préstamos nacionales extranjeros.

¿Qué son los Préstamos Nacionales Extranjeros?

Un préstamo nacional extranjero es una opción de financiamiento que se ofrece a los prestatarios fuera de los EE. UU. Un préstamo nacional extranjero solo se puede usar para comprar una propiedad de inversión o de vacaciones, y el comprador no debe tener la intención de mudarse a los EE. UU.

Los préstamos nacionales extranjeros son muy similares a los préstamos hipotecarios tradicionales, pero estas son algunas de las diferencias clave a tener en cuenta.

Pago inicial más alto

Debido a que los compradores que viven fuera de los EE. UU. representan un mayor riesgo para los prestamistas, los préstamos nacionales extranjeros requieren un pago inicial mayor que los préstamos hipotecarios tradicionales. Puede esperar hacer un pago inicial de al menos el 20 %, pero hacer un pago inicial del 25 % o más le dará una mejor tasa de interés.

Tasas de interés más altas

La tasa de interés promedio para los inversores extranjeros que compran en los EE. UU. es de alrededor del 7%, en comparación con el 4,5% para los ciudadanos estadounidenses.

Diferentes requisitos de documentación

Debido a que los no residentes no tienen datos crediticios o un historial de declaraciones de impuestos de EE. UU. para revisar, los prestamistas requieren formas alternativas de documentación para aprobar un préstamo.

La documentación requerida varía de un prestamista a otro, pero normalmente solicitarán estados de cuenta bancarios y/o una declaración escrita de un contador.

Como no residente, no es elegible para obtener un Número de Seguro Social, por lo que necesitará lo siguiente mejor: un Número de Identificación de Contribuyente Individual. Puede solicitar un ITIN a través del Servicio de Impuestos Internos (IRS) .

Costos de cierre y cargos adicionales

Al igual que los ciudadanos estadounidenses, los prestatarios extranjeros deben pagar los costos de cierre y las tarifas de préstamo, que generalmente equivalen al 2% del monto del préstamo.

Pero para los compradores extranjeros, el cierre de una casa puede volverse aún más costoso cuando se trata de viajar. La compra de bienes raíces es un proceso de varios pasos, y el costo de viajar de un lado a otro para firmar documentos y hacer arreglos se acumula rápidamente.

Afortunadamente, Estados Unidos permite que los inversionistas inmobiliarios extranjeros utilicen el poder notarial. Esto significa que puede autorizar a alguien en los EE. UU. a comprar y vender bienes raíces para que no tenga que viajar.

Pago de impuestos sobre un préstamo nacional extranjero

Si bien la compra de propiedades en los EE. UU. como extranjero conlleva ciertos beneficios fiscales, eso no significa que sea una empresa libre de impuestos. Cualquier persona que viva en los EE. UU., ya sea ciudadano o no, debe presentar una declaración de impuestos anual antes del final de la temporada de impuestos en abril.

También es importante tener en cuenta que sus beneficios fiscales dependen de cómo utilice la propiedad que compra. Por ejemplo, si planea alquilar la propiedad, sus ingresos por alquiler están sujetos a una retención de impuestos del 30%. Las leyes fiscales también varían según el país, por lo que es posible que también deba realizar pagos de impuestos por separado en su país de origen.

Afortunadamente para los compradores extranjeros, cuando deduzca los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, la depreciación y otros gastos, no tendrá que pagar impuestos sobre sus propiedades de inversión durante muchos años. Sin embargo, hay dos impuestos que son más difíciles de evitar: el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto sobre el patrimonio.

Impuesto sobre las ganancias de capital

Cuando un extranjero vende una propiedad en los EE. UU., debe pagar un impuesto sobre las ganancias de capital. La cantidad que tendrá que pagar depende de cuánto tiempo la casa fue su residencia principal. Si vivió en la casa durante al menos dos de los últimos cinco años, puede excluir hasta $250,000 de ganancias de capital (o $500,000 para parejas casadas).

Si no califica para la exclusión de residencia principal, es posible que aún pueda diferir el impuesto sobre las ganancias de capital haciendo un intercambio en especie . Un intercambio del mismo tipo significa que está intercambiando su propiedad por una del mismo tipo sin generar ninguna responsabilidad fiscal por la transacción.

El Impuesto al Patrimonio

También llamado impuesto sobre sucesiones, un impuesto sobre sucesiones es un impuesto federal sobre la transferencia de propiedad de una persona fallecida a sus herederos. Para los ciudadanos estadounidenses, esto solo se aplica a los súper ricos: a partir de 2018, los primeros $ 11,4 millones ($ 22,8 millones para parejas) de un patrimonio están exentos del impuesto.

Las reglas son diferentes para los compradores extranjeros, quienes solo están exentos por los primeros $60,000. Para proteger la herencia de sus herederos, algunos inversionistas extranjeros optan por comprar propiedades a través de una corporación con sede fuera de los Estados Unidos. O simplemente puede contratar una póliza de seguro de vida temporal relativamente económica para cubrir el impuesto si es necesario.

Encuentre un prestamista hipotecario extranjero

Estados Unidos ha sido durante mucho tiempo un mercado rentable para los inversores extranjeros. Si está interesado en comprar una propiedad en los Estados Unidos, hable con un prestamista experimentado que podrá ayudarlo a navegar el proceso de compra de bienes raíces en el extranjero.

Los prestamistas privados de Associates Home Loan of Florida han proporcionado préstamos extranjeros para compradores de vivienda en Canadá, Australia, Europa, América del Sur y los Emiratos Árabes Unidos. Para obtener más información o comenzar su solicitud de préstamo, ¡llámenos al (866) 257-9476!