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¿Qué son los préstamos dudosos?
Los datos de Zillow muestran que el valor medio de la vivienda en Tampa es de casi 417.000 dólares, un 17,5% más que en 2021. Los bienes inmuebles son más caros que nunca, por lo que la mayoría de los propietarios necesitan ayuda financiera de los prestamistas durante el proceso de compra de una vivienda.
Al hablar con los prestamistas hipotecarios, encontrará dos opciones de préstamo principales: préstamos no conformes y conformes. ¿Qué son los préstamos no conformes y en qué se diferencian de los préstamos conformes? Siga leyendo para descubrirlo.
¿Qué es un préstamo no conforme?
Un préstamo hipotecario no conforme es un préstamo que no cumple las normas de Fannie Mae y Freddie Mac. Los tipos más comunes de hipotecas no conformes están respaldados por el gobierno.
Requisitos para los préstamos no conformes
Puede optar a una hipoteca no conforme con una puntuación crediticia inferior a la de otros préstamos. Aunque la puntuación crediticia necesaria varía según el prestamista, muchos aceptan una puntuación tan baja como 580.
También suele ser necesario un ratio deuda-ingresos (ratio DTI) del 50% o inferior.
Además, estos préstamos suelen tener un requisito de pago inicial más bajo que los convencionales.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que, al ser los requisitos menos estrictos, los préstamos no conformes suelen conllevar tipos de interés más altos.
Ventajas de los préstamos no conformes
Una de las ventajas más significativas de una hipoteca no conforme es que los compradores de vivienda pueden contratar una hipoteca mayor porque tienen unos máximos más elevados. Esto es especialmente útil para los compradores que viven en zonas de alto coste.
Otra ventaja es la elegibilidad con una puntuación crediticia más baja o un coeficiente DTI más alto. Esto permite que más propietarios potenciales consigan una hipoteca. Por último, los requisitos de pago inicial más bajos reducen la barrera de acceso a la propiedad de la vivienda para las personas con rentas más bajas.
Tipos de préstamos no conformes
Existen varios tipos de préstamos hipotecarios no conformes que un prestatario puede considerar. Sin embargo, he aquí las cuatro más comunes.
Préstamos Jumbo
Los préstamos Jumbo tienen un tamaño mucho mayor que los préstamos convencionales. De estas cuatro opciones, las hipotecas jumbo son las únicas que no están respaldadas por el Gobierno.
Préstamos FHA
El programa de préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) es popular entre los compradores de vivienda por primera vez porque el requisito de puntuación crediticia es menor y el pago inicial mínimo es sólo del 3,5%.
Los prestatarios con una puntuación tan baja como 500 pueden optar a la compra de una vivienda con un préstamo de la FHA si realizan un pago inicial del 10%.
Préstamos VA
El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE.UU. asegura los préstamos VA. Estos préstamos están disponibles para lo siguiente
- Miembros en servicio activo
- Veteranos de las Fuerzas Armadas de EE.UU.
- Determinados reservistas y miembros de la Guardia Nacional
- Algunos cónyuges supervivientes de veteranos fallecidos
Los préstamos VA no tienen un pago inicial mínimo. En cambio, la VA exige que el prestamista hipotecario revise el perfil completo del préstamo.
Préstamos USDA
El gobierno ofrece préstamos USDA para ayudar a los estadounidenses con ingresos bajos o muy bajos, sobre todo en las zonas rurales. El programa ofrece ayudas al pago para contribuir a mejorar la capacidad de reembolso de los prestatarios.
La ayuda de un préstamo USDA depende de los ingresos familiares ajustados.
¿Qué es un préstamo conforme?
Una hipoteca conforme o convencional es cualquier hipoteca que cumpla las normas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac. La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) dicta las normas para estos préstamos.
Los préstamos convencionales tienen un límite de endeudamiento. La FHFA anunció que el límite de préstamos conformes para 2023 es del 150% de 726.200 dólares o 1.089.300 dólares. Algunos lugares, como Hawai y Alaska, tienen límites ligeramente diferentes.
Se aplican límites más elevados al comprar una vivienda plurifamiliar, como un edificio de apartamentos, pero no todos los compradores reúnen los requisitos para estas compras.
Requisitos para los préstamos conformes
El proceso de suscripción de los préstamos conformes tiene requisitos más estrictos en cuanto al importe máximo del préstamo, los requisitos de crédito y los tipos de propiedades que se pueden adquirir.
Normalmente, los préstamos conformes requieren una puntuación crediticia mínima de 620 y una ratio DTI del 43% o inferior.
Los préstamos conformes también requieren una relación préstamo-valor (LTV) no superior al 97%. El ratio LTV muestra la diferencia entre el importe del préstamo y el valor de mercado actual de la propiedad.
Ventajas de los préstamos conformes
Los préstamos convencionales suelen tener tipos de interés más bajos, y estos tipos suelen ser fijos. Así, su tipo seguirá siendo el mismo aunque el Gobierno suba los tipos de interés. Por el contrario, muchas hipotecas no conformes tienen tipos ajustables que fluctúan con el mercado y podrían costar más de lo previsto.
Además, una vez que haya adquirido el 20% de su vivienda, no tendrá que pagar el seguro hipotecario. Y debido a los requisitos más estrictos, los que solicitan un préstamo conforme tienen menos probabilidades de enfrentarse a una ejecución hipotecaria.
Esto hace que los préstamos conformes sean ideales para la compra de viviendas unifamiliares.
Cómo gestionan los prestamistas los préstamos conformes
Muchos prestamistas ofrecen préstamos hipotecarios conformes. Pero tu hipoteca no se queda en manos de tu prestamista mientras la pagas. En cambio, Freddie Mac y Fannie Mae compran préstamos a los prestamistas. Esto proporciona a los prestamistas un flujo constante de dinero. Los prestamistas no tendrían capital para seguir prestando sin el flujo de caja.
Así, Freddie y Fannie agrupan su hipoteca con otras similares y las venden como valores respaldados por hipotecas (MBS) en el mercado hipotecario secundario. No ofrecen préstamos directos a los clientes. En cambio, su objetivo es cumplir los requisitos de protección del consumidor.
Freddie Mac
El gobierno creó la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), más conocida como Freddie Mac, en 1970 como parte de la Ley de Emergencia de Financiación de Viviendas. El Congreso quería ampliar el mercado secundario de hipotecas.
Es una entidad patrocinada por el gobierno (GSE) que proporciona liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado de la vivienda.
Fannie Mae
La Federal National Mortgage Association (FNMA), también conocida como Fannie Mae, es otra GSE. El Congreso lo fundó en 1938 para ofrecer viviendas más asequibles a los estadounidenses.
Antes de que existiera Fannie Mae, los compradores de vivienda tenían que dar un pago inicial del 50%, y el impago de una sola cuota podía dar lugar a una ejecución hipotecaria. Como resultado, la propiedad de la vivienda era increíblemente difícil para los estadounidenses de a pie.
Sin embargo, tras el crack financiero de 2008, las bolsas de Nueva York y Chicago retiraron de la cotización a Fannie Mae y Freddie Mac para devolver más control al gobierno.
Préstamos no conformes frente a préstamos conformes: ¿Cuál es la diferencia?
Como ya aprendió en este post, las diferencias más significativas entre los préstamos no conformes y los conformes son las siguientes:
- Capacidad de endeudamiento
- Ratio DTI
- Puntuación mínima de crédito
- Tipos hipotecarios
Aunque los préstamos conformes tienen tipos de interés más bajos y elevados requisitos de elegibilidad, los préstamos hipotecarios no conformes son más accesibles para quienes tienen un crédito desfavorable o necesitan pedir más prestado.
Y lo que es más importante, normalmente puede refinanciar ambos tipos de préstamos si es necesario.
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